[城乡用地增减挂钩项目]城市征地限制后,城投平台无节制拿地,相当于地方加杠杆

未来城投平台会不会从土拍市场消失?

在本次土地拍卖之前,南京临门还延续了14宗地块的挂牌公告。大概是因为我们已经找了城投,结果财政部的文件只能暂时延期。

5月,广州今年首轮集中供地,土地拍卖吸引367.7亿元。其中45%的比例是广州地铁投的,几乎覆盖了半壁江山。

尤其在非核心板块,城市护盘的痕迹非常明显。

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在成都,两年前的五批集中供地中,有56宗地块被城投拿下,占比26.4%。

深圳第三轮集中供地,城投拿地金额占比56.8%。今年第二轮,这个数字只有15.8%,几乎翻了两番。

在我们熟悉的杭州,我也粗略算了一下。在今年已经出让的121宗地块中,城投拿到了30宗,约占四分之一。

克而瑞数据显示,截至今年7月,22个城市城投公司拿地总金额近9000亿,占总金额的28%,拿地数量超过1000宗,占总金额的38%。

城投平台无节制拿地,相当于地方加杠杆。这比居民加杠杆买房,或者一般房企加杠杆融资更危险。

毕竟城投本身就是地方楼市和城市的最后一道屏障。一旦城投债兑付出现问题,很可能由地方政府买单,导致信用破产,隐患非常大。

而且市场上的城投平台拿了地,却迟迟不开发,影响了市场流动性。

城投平台大多自身开发运营能力非常有限。拿了地之后,他们还得找有资质的房企合作开发。

还有很多地块。城投一拿地,就掉头挂在产权交易所,直接把股份全部转让。

好像地球出手的时候是抱在最下面的,但是最后,我们还是要找到接发球者。在当地拍卖市场不景气的情况下,成功转手并不容易。

任何事物都有两面性,新政本身就是一把“双刃剑”。在降低系统性风险的同时,肯定会带来一些副作用。

对于地方政府而言,城市征地限制后,账面上的卖地收入肯定会大幅缩水。

再者,未来一些开发门槛复杂的地块,会更难找到开发商

城市本身没有能力开发经营这样的地块。房企因为开发成本周期难度等各种原因,不愿意拿地。

在一些城市已经出现了城投平台拿TOD或者难以开发的复杂地块,然后把住宅部分单独剥离,卖给房企的例子。

这很容易导致一个地区的核心业务,陷入没有开发商愿意开发的窘境。

最重要的是,不让城市拿地,可能会间接影响市场的信心。

地价可以影响房价,土地市场不景气,也可以直接改变购房者对楼市的信心。众所周知,信心比黄金更重要。

当然,一味的指望市投垫底肯定不是正确的做法。

只要楼市重新激活,成交量跑起来,开发商自然就有拿地的资金和动力,不需要城市做后盾。


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